Si vous souhaitez faire de l’investissement locatif, ce type de logement peut être attractif en raison de son prix. Mais de nombreux éléments sont à prendre en compte avant de se lancer. 

Qu’est-ce que la loi 1948 ? 

Par définition, la loi “portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires” ne concerne que des logements construits avant le 1er septembre 1948, uniquement dans les communes de plus de 10 000 habitants. En voici les grands principes : 

  • Des loyers faibles et plafonnés : les logements sont classés en cinq catégories selon  leur état (du bon usage à l’insalubrité), auxquelles on applique un barème par mètre carré. Concrètement, pour un logement de 50 m² sur le barème le plus haut (catégorie II A), le loyer sera au maximum de 424,20€ en région parisienne et de 364.20€ dans une autre ville. 
  • Un droit au maintien absolu dans les lieux pour le locataire et pour son conjoint après son éventuel décès, tout comme son partenaire de Pacs ou ses enfants mineurs, sans aucune limitation dans le temps. 
  • L’obligation faite au propriétaire de reloger son locataire s’il reprend le logement à son usage personnel 

Quel était le contexte ? 

Au lendemain de la Seconde Guerre mondiale, après de nombreux bombardements et destructions liées au conflit, la France est en grande pénurie de logements, d’autant plus que depuis 1914, les loyers sont bloqués. Les investisseurs ne se bousculent pas pour faire construire de nouveaux logements, le temps d’amortissement étant extrêmement long. De la même manière, les propriétaires entretiennent peu les biens qu’ils louent, entraînant d’importants problèmes de salubrité. 

Avec la loi de 1948, le gouvernement de l’époque a voulu sanctuariser les biens déjà construits, tout en libéralisant les biens issus de nouvelles constructions ou ayant fait l’objet d’une réhabilitation. La loi a marqué un véritable tournant du point de vue immobilier, puisqu’on a assisté à un véritable boom des constructions et des rénovations, puis à une envolée des loyers sur les nouveaux logements jusqu’en 1965.

Quels sont les inconvénients d’un bien loué en loi 1948 ? 

Aujourd’hui, le régime de la loi de 1948 est tombé en désuétude. Depuis la loi Méhaignerie, il ne peut plus s’appliquer sur les logements construits après 1948, sauf si le locataire est entré dans le logement avant le 23 décembre 1986 très précisément. Selon les professionnels de l’immobilier, un peu moins de 100 000 logements seraient encore concernés en 2022.

Pour un propriétaire, louer un bien sous le régime de 1948 signifie encaisser des loyers en-dessous du prix du marché, à moins d’y faire de lourds et coûteux travaux de rénovation. De la même manière, il est quasiment impossible pour le bailleur de récupérer son logement sans que le locataire n’y consente.

Pourquoi investir dans un bien loué en loi 1948 ? 

Le plus gros argument en faveur d’un investissement dans un bien loué en loi 1948 est son prix de vente. En effet, les propriétaires sont conscients des contraintes qui s’imposent au logement et le vendent à des prix moindres que ceux pratiqués sur le marché. En général, la décote s’échelonne de 20 à 30%, voire 50% si le logement est particulièrement en mauvais état. Il y a donc un vrai effet d’aubaine. 

En revanche, il faudra se montrer patient : ce n’est en général qu’après le décès du locataire que le propriétaire pourra entamer des travaux et donc faire sortir le logement du régime de 1948. Ce n’est qu’ensuite qu’il pourra mettre en son bien en location au prix du marché. A Paris, certains loyers ont ainsi pu être multipliés par 10…En termes de rentabilité, on ne fait pas mieux. Mais c’est un véritable pari sur l’avenir.