Voilà une mention que l’on voit fleurir depuis plusieurs années sur les annonces immobilières, mais que signifie-t-elle et qu’implique-t-elle concrètement ?

Dans quels cas la mention « loi Carrez » est-elle obligatoire ? 

Le calcul loi Carrez permet de mesurer “la superficie privative” d’un bien immobilier. Ce calcul doit être obligatoirement réalisé dans le cadre de la vente du bien et figurer dans la promesse de vente. Il ne s’applique qu’aux lots en copropriété d’au moins 8 m². Il s’applique donc aux appartements, locaux commerciaux et professionnels ou aux maisons en copropriété, mais pas aux maisons individuelles.

Comment calculer une surface Carrez ? 

La surface loi Carrez est la superficie des planchers des locaux clos et couverts supérieurs à 1,80 mètre. Concrètement, il faut mesurer la surface au sol et retirer l’épaisseur des murs, des cloisons, des gaines, des ouvertures et des cages d’escalier. Par exemple, si une pièce carrée fait 5 mètres de longueur et 5 mètres de largeur, elle mesure 25 m². Attention, la présence de toits mansardés, de vérandas démontables et de placards compliquent souvent l’opération car certaines parties de la pièce peuvent être inférieures aux 1,80 mètres règlementaires et n’entrent donc pas dans le calcul de la surface. 

Quelle différence entre surface Carrez et surface habitable ? 

À la différence de la surface habitable, la surface estimée par la loi Carrez prend en compte  les combles non aménagés, greniers, réserves, remises et autres vérandas… Sous réserve que la hauteur sous plafond soit d’au moins 1,80 mètre. À l’inverse, la superficie habitable (définie par la loi Boutin) ne s’applique qu’aux locations et cible uniquement les espaces entièrement aménagés et directement occupables. C’est pourquoi le calcul de la superficie n’intègre pas les combles non aménagés, greniers, caves…même si leur hauteur est supérieure à 1,80 mètre. La surface habitable doit toujours être mentionnée dans le bail si le bien est loué.

Que faire en cas de litige ?

Il n’est pas obligatoire d’avoir recours à un professionnel pour réaliser les mesures de la surface habitable ou loi Carrez, il suffit d’utiliser un mètre laser. Mais il est fortement recommandé de s’en remettre à un spécialiste pour éviter tout risque de contentieux. Car si le calcul Carrez habitable est faux et inférieur d’au moins 5% par rapport à la surface réelle, un acheteur peut exiger de réduire le prix de vente du bien proportionnellement jusqu’à un an après la signature de l’acte de vente, en passant devant le tribunal judiciaire. 

De même, si la surface loi Carrez n’est pas mentionnée dans l’acte de vente, l’acheteur peut faire annuler la vente (action en nullité) et se faire rembourser par le vendeur jusqu’à un mois après la signature de l’acte.