Oui, un loyer peut augmenter tous les ans. Mais pas n’importe comment ! 

La temporalité, c’est la clé 

Peu de gens le savent, mais un loyer est susceptible d’augmenter tous les ans, en dehors de toute révision de bail. On parle alors de “révision annuelle du loyer”. Celle-ci ne peut se produire qu’une fois par an et doit respecter un certain formalisme : le bail (contrat initial de location) doit clairement indiquer une éventuelle date de révision de loyer. Si ce n’est pas le cas, le locataire pourra contester la hausse du loyer devant le tribunal judiciaire dans un délai d’un an. 

Jamais sans mon recommandé 

La règle d’or à respecter pour une révision de loyer ? Le propriétaire doit impérativement prévenir son locataire de son intention d’augmenter le loyer, même s’il ne s’agit que d’une hausse de quelques euros. Il doit le faire par courrier recommandé avec accusé de réception et indiquer la méthode de calcul pour la hausse du loyer.

Règle de calcul :  (L x N) / P = nouveau loyer

Le nouveau montant du loyer ne peut pas être décidé par le bailleur arbitrairement. L’éventuelle augmentation doit être calculée en fonction de l’IRL : l’Indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’Insee (Institut national de la statistique et des études économiques).

Pour connaître le montant du nouveau loyer, il faut appliquer la formule “(L x N) / P = nouveau loyer”. Sachant que L = Loyer actuel hors charges, N = IRL applicable à la date de révision, P = IRL applicable à la date de révision de l’année N-1.

Prenons un exemple : 

L = 750€ hors charge au 1er janvier 2020

N = indice au 1er janvier 2020 = 130.52

P = indice au 1er janvier 2019 = 130.26

Nouveau loyer = (L x N) / P = (750 x 130.52) / 130.26 = 751.49€

Le nouveau loyer sera donc de 751.49€, dans le cadre d’une révision annuelle. 

Les cas particuliers 

Il existe d’autres cas de révision de loyer, plus ou moins connus : 

  • Si le loyer est trop bas : en principe, à la fin d’un bail, le contrat de location est prolongé automatiquement dans les mêmes conditions que précédemment. On parle alors de reconduction tacite du contrat. Mais lors du renouvellement du bail, un propriétaire peut imposer à son locataire une réévaluation de son loyer au-delà de l’IRL, s’il est manifestement sous-évalué par rapport aux prix du marché. Pour le connaître (selon les régions et les quartiers), on peut se référer aux indices Notaires-Insee.
  • Une augmentation exceptionnelle en cas de travaux : le loyer peut être majoré en cours de bail en cas de travaux d’amélioration du logement, que ce soit pour y apporter du confort (installation d’une cuisine équipée ou d’un nouveau système de chauffage permettant de réaliser des économies d’énergie, installation d’un ascenseur…) ou pour le sécuriser davantage (installation d’un digicode ou d’un système de vidéo-surveillance…). Mais il y a deux conditions à respecter : les travaux doivent être à la charge du bailleur et le locataire doit avoir donné son accord formel à travers un avenant au bail.