Vous souhaitez mettre un bien immobilier en location, mais vous hésitez à le proposer vide ou meublé ? Si la seconde option implique des investissements pour équiper le logement, elle offre en revanche de nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal.
A l’heure actuelle, la majorité des propriétaires qui cherchent à louer un bien immobilier optent pour une location nue. L’investissement locatif meublé présente pourtant de nombreux avantages, à commencer par sa rentabilité brute. En effet, comme le logement est équipé, il est possible de demander un loyer plus élevé aux locataires, en général entre 10 et 30%, selon la rareté et l’emplacement. Prenons l’exemple d’un appartement de 50m2, situé dans le XVIIIe arrondissement de Paris d’une valeur de 350.000 euros. Non-meublé, il est loué 1.700 euros, alors qu’en meublé, le loyer grimpe à 2.000 euros. Pour calculer la rentabilité brute, on divise le loyer annuel par le prix du logement, puis on multiplie le résultat par cent. Dans le cas où le logement est meublé, sa rentabilité brute est de 6,9%. S’il est loué vide, elle n’atteint que 5,8%. Au-delà de cet exemple fictif, la rentabilité locative brute est, en moyenne, de 6 à 8 % pour une location meublée, contre 4,7 % à 6,6 % dans le cas d’une location nue.
Investir pour défiscaliser
Et cette meilleure rentabilité n’est pas le seul atout d’une location meublée : sa fiscalité est plus avantageuse que pour une location nue. Les gains générés par les loyers sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux, et non comme des revenus fonciers. Si les recettes ne dépassent pas 23.000 euros par an, elles seront soumises au régime de loueur en meublé non-professionnel. Il est alors possible d’être imposé seulement sur la moitié des recettes ou, si l’on opte pour le régime réel, de déduire les charges, comme les investissements ou les intérêts d’emprunt. Dans les deux cas, la réduction de l’impôt sur le revenu est substantielle.
Des obligations surmontables
L’investissement locatif meublé présente néanmoins quelques obligations pour le propriétaire, en premier lieu l’équipement du logement. Selon la loi Alur de 2014, un logement meublé doit être équipé « d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger, et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». Il doit notamment comporter une literie, une table et des chaises, des luminaires, un chauffage, un réfrigérateur, des plaques de cuisson… De plus, les baux sont plus courts – un an, voire neuf mois pour un bail étudiant –, avec des délais de préavis ramenés à un mois avant la fin du bail (contre généralement trois mois pour une location nue). Le turn-over de locataires est donc mécaniquement plus important, ce qui multiplie le nombre d’états des lieux, ce qui signifie aussi de devoir chercher plus régulièrement un nouveau locataire, sous peine de voir son bien inoccupé.