De nombreux étudiants louent le logement de leurs parents. Mais cette pratique est très encadrée, notamment sur le plan fiscal. Explications.
Avec la flambée des prix de l’immobilier, de nombreux ménages décident d’investir en achetant un bien qu’il louent ensuite à leurs enfants. Une façon de faire fructifier ses économies et de réduire ses impôts tout en s’assurant une certaine tranquillité d’esprit et en rendant service à son entourage. La pratique est parfaitement légale, y compris dans le cadre des logements bénéficiant de mesures de défiscalisation (Pinel+, Denormandie…). Toutefois, certaines règles sont à respecter.
Mise à disposition ou location ?
Première question à se poser : faut-il recourir à une mise à disposition (aussi appelée “hébergement gratuit”) ou à une location en bonne et due forme avec la signature d’un bail ? L’une n’est pas plus avantageuse que l’autre : tout dépend de votre situation fiscale.
Dans le cas d’un hébergement gratuit, le bailleur conserve la jouissance du bien. Les charges ne sont pas déductibles de la déclaration d’impôt, mais il peut déduire une “pension alimentaire” de ses revenus, soit 5 959€ par enfant majeur en 2020. Avec le risque que la mise à disposition d’un logement soit considérée comme un avantage en nature par les autres enfants lors de la succession…De la même façon, si votre enfant a déjà un salaire, il y a un risque de requalification en donation par le fisc.
Vous souhaitez mettre en place une location rémunérée ? Sachez que vous pouvez déduire les charges (travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt…) de vos revenus fonciers tous les ans, ce qui peut représenter plusieurs milliers d’euros par an. En échange, vous abandonnez la jouissance de votre bien.
Attention : si vous louez un bien acheté dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, des règles spécifiques s’appliquent. Par exemple, si vous louez un logement bénéficiant de la loi Denormandie à votre enfant, ce dernier devra impérativement louer votre bien en non-meublé, en tant que résidence principale, et au plus tard un an après la fin des travaux ou l’acquisition du bien.
Pas d’aides au logement
Que ce soit dans le cadre d’un hébergement gratuit ou d’une location classique, il faut savoir qu’en cas de “filiation directe”, il est impossible pour le locataire de faire une demande d’aide au logement. En clair, si vous louez à vos parents, enfants, grands-parents ou petits-enfants, ils ne pourront pas toucher l’Allocation personnalisée au logement (APL). En revanche, si le locataire est votre neveu, nièce, gendre, belle-fille, il pourra demander une aide au logement à la CAF selon ses conditions de ressources.
Attention au montant du loyer
Dernier élément de vigilance lorsqu’on loue à son enfant : le montant du loyer, qui doit être fixé au prix du marché. En effet, l’Administration fiscale pourrait lancer un redressement si le montant du loyer est trop faible, car cela reviendrait à fausser la déduction fiscale accordée sur les revenus fonciers. Cependant, si vous décidez de le fixer jusqu’à 10% en-dessous des loyers pratiqués dans le quartier où le bien se situe, l’administration ne vous en tiendra pas rigueur. Après tout, c’est une affaire de famille !