Les propriétaires-bailleurs ont le choix entre deux types de régimes fiscaux pour déclarer leurs revenus locatifs. On vous explique tout.

C’est la question que se posent tous les propriétaires de biens immobiliers mis en location : quel régime fiscal est, in fine, le plus avantageux ? La loi autorise les bailleurs à choisir, sous conditions, entre deux possibilités : le régime micro-foncier, qui permet de déduire un abattement forfaitaire du montant total des loyers perçus sur une année civile, et le régime réel, où l’on peut déduire de cette somme un certain nombre de charges imputables au propriétaire. 

Par défaut, les loyers perçus sont toujours soumis au régime micro-foncier lors de la déclaration de revenus. Mais il est tout à fait possible de changer pour porter son choix sur le régime réel. Quoi qu’il en soit, ces deux pistes n’ont aucune influence sur les démarches générales liées à l’impôt. Chaque printemps, y compris depuis la mise en place du prélèvement à la source, il faut toujours déclarer les recettes locatives finales à l’administration fiscale, qui pourra procéder aux régularisations en cas de différence entre les sommes anticipées et définitives. Précisons que cette déclaration doit impérativement comprendre les recettes exceptionnelles, comme les arriérés de loyers perçus, les indemnités d’assurance, ou encore les aides à la rénovation offertes par l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Un abattement forfaitaire de 30%

Dans le premier cas, le régime micro-foncier permet de déduire un abattement forfaitaire de 30% du montant total des loyers déclarés (lorsqu’il s’agit d’une location nue), et même 50% dans le cas d’un meublé non classé dans la catégorie « meublé tourisme ». Cet abattement est supposé couvrir les charges du propriétaire. C’est le régime le plus couramment appliqué en France, même s’il comprend deux exceptions de taille. Le bailleur ne peut en effet pas posséder de bien classé monument historique ou éligible à certains anciens régimes fiscaux, comme les dispositif Cosse, Robien, Borloo, et Besson.  

Surtout, pour que le régime micro-foncier puisse être adopté, il ne faut pas que la somme des revenus locatifs dépasse 15.000 euros nets par an. De manière assez cohérente, le régime micro-foncier n’est pas applicable pour les loyers perçus exclusivement via une société immobilière.

Le régime réel, avantageux en cas de travaux

Seconde voie : le régime réel. Il permet de déduire des revenus locatifs un certain nombre de charges du propriétaire non récupérées auprès du locataire, notamment les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les frais d’assurance – notamment en cas de loyers impayés –, ou encore les frais de syndic. Le régime réel est plus complexe à pratiquer, car il suppose un certain nombre de calculs parfois fastidieux. Mais il s’avère particulièrement intéressant en cas de travaux : les travaux de réparation et d’entretien sont en effet également déductibles des loyers encaissés, comme le ravalement, le remplacement de la chaudière, la remise en état de la toiture, la réfection d’une installation électrique déjà existante…

Pour résumer, si le total des vos charges travaux inclus dépasse les 30% d’abattement du régime micro-foncier, vous avez intérêt à opter pour le « réel ». A noter que les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ne sont jamais déductibles.

Enfin, conformément aux conditions applicables au régime micro-foncier, le régime réel est adopté automatiquement pour tous les contribuables dont les revenus locatifs dépassent 15.000 euros nets par an.