La chasse aux déperditions énergétiques est lancée ! Les logements classés F et G au Diagnostic de performance énergétique (DPE) seront bientôt interdits à la location. Mais ils peuvent parfois représenter une belle opportunité d’investissement.

Quelle est la définition d’une passoire thermique ? 

Une passoire thermique est un logement dont le Diagnostic de performance énergétique (DPE) – un document obligatoire dans le cadre d’une vente immobilière – est classé F (pour les habitations consommant entre 330 et 420 kWh/m2 par an ou générant plus de 70 kg CO2/m2 par an) ou G (pour celles ayant une consommation annuelle supérieure à 420 kWh/m2 ou un rejet annuel dépassant les 100 kg de CO2/m2). En tout, les passoires thermiques représentent 17% du parc immobilier français, soit 4,8 millions de logements. 

Que dit la loi Climat et Résilience de 2021 ? 

A partir de janvier 2023, tous les logements classés G seront interdits à la mise en  location. Il en sera de même pour ceux classés F à partir de janvier 2028. Les locataires qui occupent déjà les lieux pourront continuer d’y vivre, mais s’ils le quittent, le propriétaire ne pourra pas remettre son bien sur le marché. Par ailleurs, dès 2023, les loyers des logements classés F et G ne pourront plus être augmentés, à moins de réaliser des travaux de rénovation énergétique.

Quels sont les risques si j’achète une passoire thermique ? 

Concrètement, si vous faites le choix d’investir dans un logement classé F ou G, vous risquez de ne pas pouvoir le louer à très court terme. Pendant toute la durée des travaux de rénovation énergétique (changement des fenêtres, isolation de la toiture et des planchers, ventilation, pompe à chaleur pour le chauffage…), qui peut atteindre plusieurs mois, votre logement restera vide mais vous devrez quand même rembourser votre emprunt bancaire. Et si vous ne réalisez pas ces travaux, votre locataire pourra les exiger devant un tribunal. 

Que puis-je gagner en achetant une passoire thermique ? 

Depuis la mise en application de la loi Climat et résilience, de nombreux propriétaires de passoires thermiques vendent leurs biens à tour de bras car ils n’envisagent pas de se lancer dans des travaux longs et coûteux. Mais ils trouvent assez peu preneurs. Les prix de ces logements commencent même à baisser alors que depuis deux ans le marché de l’immobilier est en pleine effervescence du fait de la pandémie de COVID-19. 

Ces biens représentent donc de belles perspectives d’investissement, si l’on accepte de faire des travaux de rénovation longs et onéreux. Mais il ne faut pas trop tarder car dès le 1er janvier 2023, les carnets de commande des entreprises de rénovation devraient se remplir à toute vitesse. Les prix des travaux pourraient aussi mécaniquement augmenter face à une forte hausse de la demande. 

Pour savoir si votre investissement dans une passoire thermique est rentable, il faut calculer le rendement locatif exact en intégrant le montant et le temps des travaux afin d’atteindre au minimum la classe D du DPE.

Comment financer la rénovation d’une passoire thermique ? 

Pour alléger la facture pour les propriétaires, l’Etat a mis en place plusieurs dispositifs incitatifs : 

  • Ma PrimeRenov’ a été lancée en 2020. Les travaux doivent être effectués par des entreprises labellisées RGE (reconnues garantes pour l’environnement).
  • Le dispositif Denormandie a été lancé pour faciliter la rénovation du parc locatif privé par des particuliers. Il permet aux investisseurs qui souhaitent rénover puis louer leur bien (situé dans une des 244 villes listées par le gouvernement) de bénéficier de déductions fiscales importantes, pouvant atteindre plusieurs milliers d’euros pendant 12 ans.
  • Le dispositif Pinel+ permet aux investisseurs privés de bénéficier de réductions d’impôt pendant plusieurs années lorsqu’ils décident d’acheter un bien neuf ou un bien ancien à rénover pour le louer ultérieurement à un ménage aux revenus modestes. La réduction d’impôt est équivalente à 12%, 18% ou 21% de l’investissement total (dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ par mètre carré), en fonction de la durée de location du bien acquis.