Investir à plusieurs pour limiter la mise de départ puis partager une maison avec sa famille ou ses amis pour se construire des souvenirs inoubliables sur plusieurs générations : un projet réjouissant qui peut parfois cacher de sérieuses déconvenues.
S’offrir une maison secondaire pour les vacances représente une dépense importante pour un bien que l’on n’occupe que quelques mois, voire quelques semaines par an. Les frais liés à l’achat sont importants (coût de crédit, assurances, frais de notaire), encore plus si vous prévoyez des travaux.
De plus en plus de Français désireux d’acquérir un second bien immobilier se tournent donc vers un achat à plusieurs. Entre amis ou en famille, parfois avec des investisseurs. Au-delà de la réduction des coûts dans leur ensemble et du taux d’endettement plus faible, il ne faut pas se lancer dans une telle aventure sans avoir bien pesé le pour et le contre. Etes-vous bien sûr de vouloir vous engager à long terme avec vos proches ? Ce n’est pas parce qu’on s’aime qu’on veut vivre de la même manière…Acheter une maison de campagne avec votre ami d’enfance alors que vous ne supportez pas sa femme se transformera vite en cauchemar.
Si vous vous décidez à franchir le pas, il est impératif de poser d’abord les règles avec vos co-acheteurs, pour qu’il n’y ait aucun malentendu. Qui se charge de réparer le portail cette année ? Vacances tous ensemble ou planning à élaborer ? Si vous investissez dans une maison de vacances, le plus simple est d’établir un calendrier d’occupation. Encore faudra t-il décider si la répartition se fait à la semaine ou au prorata de l’investissement financier de chacun. Prenez le temps d’en discuter pour éviter tout conflit ultérieur.
La question du montage juridique de l’achat
Au-delà de ces considérations pragmatiques, il faut aussi réfléchir à la forme que prendra votre achat à plusieurs, avec deux options : un achat en indivision ou en SCI (Société civile immobilière). Dans tous les cas, n’oubliez pas que si vous faites un emprunt commun, le principe de solidarité s’appliquera : si un co-emprunteur n’est pas en mesure de régler ses dettes, ce seront les autres emprunteurs qui devront les rembourser.
Un achat en indivision est en général considéré comme plus simple à mettre en place. C’est d’ailleurs souvent vers cette option que se tournent les couples non-mariés. En effet, le principe est très simple : chaque acheteur détient une part du bien immobilier commun. Chaque propriétaire peut vendre sa part à tout moment, sans que les autres n’aient leur mot à dire. Les autres propriétaires ont simplement la priorité pour racheter sa part. Mais chaque décision doit être prise à l’unanimité des propriétaires. Donc, s’il y a désaccord, il y a blocage. Et de nombreux biens immobiliers deviennent souvent la pomme de discorde au moment des héritages.
La SCI, elle, est plus complexe à monter mais offre davantage de garanties. Il faut rédiger des statuts, les faire parvenir à l’administration fiscale, l’inscrire au registre du commerce et des sociétés, le recours à un expert-comptable… Les démarches administratives sont longues et fastidieuses. En revanche, la SCI permet de protéger davantage les intérêts de chacun des propriétaires. Puisqu’aucun d’entre eux ne possède une part de la maison, mais bien une part de la société (qui elle-même possède la maison). Un associé ne peut pas revendre ses parts au sein de la SCI sans l’approbation de ses pairs. En pratique, une revente du bien immobilier acheté en SCI nécessite donc de dissoudre la SCI. Autre avantage non négligeable : la création d’une SCI (entre enfants et parents par exemple) permet de réduire la fiscalité au moment de la transmission du patrimoine.