Développement et modernisation du réseau de transport, construction de logements, renforcement de l’activité économique…Avec le projet du Grand Paris, de nombreuses villes franciliennes vont devenir de plus en plus attractives. C’est le moment d’investir.

De Meudon à Noisy-le-Grand, la métropole du Grand Paris est une intercommunalité qui rassemble 131 communes d’Ile-de-France : 

  • Les 123 communes des départements de la Petite couronne (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne) 
  • 7 communes de la Grande couronne (Athis-Mons, Juvisy-sur-Orge, Morangis, Paray-Vieille-Poste, Savigny-sur-Orge et Viry-Châtillon dans l’Essonne, Argenteuil dans le Val-d’Oise) 
  • Et enfin la Ville de Paris.

Créée en 2016, la métropole du Grand Paris vise à mettre en commun toutes les ressources de ses territoires pour répondre aux enjeux majeurs en termes d’aménagement et d’urbanisme, notamment sur le front de la transition énergétique. A terme, elle ambitionne de devenir une aire urbaine “attractive et compétitive” pour rivaliser avec les grandes capitales mondiales comme Tokyo ou New York. 

Son projet phare ? Le développement des lignes de transport dans toute l’Île-de-France avec le “Grand Paris Express”. L’objectif est de permettre aux Franciliens de se déplacer de banlieue à banlieue sans avoir à transiter par le centre de Paris. Sur certains trajets, plus de 30 minutes pourront être gagnées. 

68 nouvelles gares

En tout, quatre nouvelles lignes de métro seront construites (68 nouvelles gares et 200 km de réseau) : 

  • La ligne 15 entre Pont-de-Sèvres et Noisy-Champ dont l’ouverture est prévue en 2025.
  • La ligne 16 entre Clichy-Montfermeil et le Bourget-RER sera prête pour les Jeux Olympiques de 2024.
  • La ligne 17, entre Saint-Denis Pleyel et le Mesnil-Amelot, sera livrée en 2030.
  • La ligne 18, de l’aéroport d’Orly à Versailles-Chantiers, desservira les pôles de recherche du plateau de Saclay entre 2027 et 2030.

Par ailleurs, plusieurs lignes de transports existantes vont être prolongées : 

  • La ligne 11
  • La ligne 13 
  • La ligne 14, qui ira de l’aéroport d’Orly à Saint-Denis Pleyel (où se trouvera le village olympique), sera livrée en 2024. 
  • La ligne du RER A
  • La ligne du RER E jusqu’à Mantes-la-Jolie

Ces travaux titanesques – 60 km de tunnels ont été creusés depuis 2016 – s’accompagneront de la construction de 70 000 nouveaux logements un peu partout en Ile-de-France. Conséquence directe : de nombreuses zones actuellement moins attractives que la petite couronne en raison de leur éloignement de la capitale vont rapidement se désenclaver. 

Un secteur immobilier déjà revalorisé

Certains biens immobiliers du Grand Paris ont déjà pris beaucoup de valeur : +57,7% en moyenne entre 2008 et 2021 dans un périmètre de 800 mètres autour des gares et même +60,8% en moyenne dans les zones les plus éloignées (rayon de 1500 mètres autour des gares). C’est le cas du côté de la ligne 14 du métro : près de la station Mairie de Saint-Ouen, le prix moyen du m² a augmenté de presque 100% depuis 2008 (6670 €/m² en moyenne contre 3340 euros en 2008).

A l’inverse, certains quartiers n’ont pas encore connu de flambée immobilière, comme les biens situés autour de Bondy dont les prix n’ont progressé en moyenne que de 0,9% entre 2008 et 2021. On note même un recul des prix autour de la future gare de Sevran-Beaudottes sur la même période (-6,5% en moyenne).

Mais cela ne devrait pas durer. C’est donc le moment idéal si vous souhaitez investir puisque la rentabilité des biens immobiliers du Grand Paris est évaluée de 4% à 7% par les professionnels du secteur. 

Où investir en Ile-de-France en 2022 ? 

Dans l’ensemble, ce sont le Nord et l’Est de Paris où il sera le plus intéressant d’investir dans un premier temps. La ville de Saint-Denis est particulièrement attractive, notamment autour du quartier Saint-Denis-Pleyel, qui accueillera la future gare emblématique du Grand Paris Express. Elle séduit déjà de nombreux étudiants, de jeunes entreprises et le rendement brut locatif s’y élève à 5,43 %. De plus, la ville accueillera le village olympique en 2024. Comptez 5095 euros m² le mètre carré en moyenne.

Connue pour ses puces, Saint-Ouen devrait également continuer d’attirer de nouveaux habitants. On la surnomme d’ailleurs le “nouveau Brooklyn” : artistes et jeunes branchés y posent leurs valises et ouvrent galeries, restaurants et lieux culturels. Enfin, Villejuif, Romainville, Villiers-sur-Marne, Clichy et Argenteuil figurent parmi les secteurs porteurs. 

Les investisseurs les plus patients pourront miser sur un investissement à Orsay ou  sur le plateau de Saclay, plus au Sud. Les nouvelles gares y sortiront de terre d’ici 2030. La rentabilité locative n’y est pas encore la plus forte mais les prix permettent d’investir à moindre coût pour le moment. Par exemple, Massy Opéra reste la zone la plus abordable du Grand Paris avec un prix moyen de 2960 €/m² pour un appartement dans l’ancien.