Si un vice caché est découvert, il peut entraîner l’annulation de la vente, une réduction du prix de vente du bien ou le versement d’une indemnité conséquente à l’acheteur. Voici ce qu’il faut savoir.

Vice caché ou vice dissimulé ? 

C’est la hantise de tout propriétaire : la découverte d’un “vice caché” après avoir acheté son appartement ou sa maison. Mais qu’est-ce qu’un vice caché ? Il y a quatre critères à respecter. Juridiquement, on le définit comme un défaut “grave”, ni “apparent” ni “évident” qui rend le bien “impropre à son habitation”. Le défaut doit également être “antérieur à la vente” (article 1641 du Code civil). Attention, un vice caché ne doit pas être confondu avec un vice dissimulé, qui impliquerait que le vendeur aurait eu connaissance du défaut et aurait décidé de ne pas en avertir l’acheteur. Le vice caché n’est connu ni de l’un ni de l’autre au moment de la transaction immobilière. Notons toutefois que si le défaut est mentionné dans l’acte de vente, il ne peut pas être considéré comme un vice caché.

Qu’est-ce qui est considéré comme un vice caché ? 

Au cours d’un achat immobilier, le vice caché peut prendre de multiples formes : la présence de termites, un défaut dans la charpente, le caractère inondable de l’habitation, des fondations défectueuses (dalle de béton fissurée), l’humidité ou le défaut d’étanchéité (notamment au niveau du toit ou des conduites d’eau), une pollution du sous-sol…En janvier 2020, la Cour de cassation a même estimé que les nuisances olfactives d’un élevage industriel de poules situé à proximité d’un logement constituait un vice caché susceptible de faire annuler la vente.

Quels recours pour l’acheteur ? 

La loi prévoit un recours légal pour l’acquéreur : il peut bénéficier de “la garantie des vices cachés” sous certaines conditions. A partir de la découverte du vice caché, l’acheteur dispose d’un délai de deux ans pour engager une procédure devant la justice. Ainsi, même si la découverte intervient quinze ans après l’achat du bien, le nouveau propriétaire peut se retourner contre le vendeur. Le délai maximal pour agir s’élève à 30 ans après l’achat de la maison.

Quelles conséquences ? 

Si le nouvel acquéreur apporte bien la preuve d’un vice caché répondant aux critères du Code civil, le juge peut annuler la transaction immobilière, même si elle remonte à plusieurs années. Mais en réalité, ce cas est plutôt rare et n’intervient qu’en cas de doute sur la connaissance du vice par le vendeur. Dans la plupart des cas, le juge procède à une diminution du prix de vente correspondant à la perte de valeur du bien, après une expertise pour évaluer la moins-value. Le juge peut aussi imposer au précédent propriétaire de financer entièrement les réparations de la maison ou de l’appartement. Des réparations qui peuvent rapidement s’élever à plusieurs milliers d’euros…Enfin, l’acheteur lésé peut réclamer des dommages et intérêts au titre du préjudice subi s’il réussit à prouver que le vendeur est de mauvaise foi.