Dès cette année, la procédure est simplifiée : les cautions pourront être signées électroniquement et la rédaction des termes sera moins formelle. Le garant pourra aussi décider de l’étendue de son engagement.
Après presque deux ans d’attente, le texte tant attendu sur la réforme de la caution est là. L’ordonnance du 15 septembre 2021 qui en précise les conditions d’application est entrée en vigueur depuis le 1er janvier. Tous les contrats de location signés avant cette date ne sont pas concernés par la réforme. Rappelons que la caution est un contrat dans lequel un garant s’engage à payer au bailleur d’un bien immobilier le loyer du locataire en cas de défaillance de celui-ci.
Le texte prévoit une refonte totale du cautionnement. Au lieu d’obligations spécifiques éparpillées ici et là dans la législation, il rassemble toutes les formalités dans un unique article : le futur article 2297 du Code civil. Pour les juristes, c’est une petite révolution. Pour le commun des mortels, c’est une garantie de clarté.
Première simplification : la suppression de la signature manuscrite. Jusqu’au 1er janvier, il était en effet obligatoire de signer à la main l’acte de caution. Désormais, la signature électronique est autorisée, ce qui devrait considérablement alléger les démarches pour la location d’un bien, notamment pour un étudiant dont les parents vivent loin.
Une plus grande responsabilisation du garant
Deuxième simplification : une rédaction simplifiée. Jusqu’ici, le cautionnaire devait obligatoirement recopier une formule prédéfinie complexe pour s’engager à payer le loyer, les charges et les dégradations éventuelles commises dans le logement en cas de défaillance du débiteur. Désormais, il devra préciser avec ses mots, mais sans ambiguïté, les sommes pour lesquelles il est prêt à se porter caution, dans la limite d’un montant maximal exprimé en chiffres et en lettres. Attention, en cas de différence entre les deux montants, celui exprimé en lettres prévaut sur celui en chiffres.
Voici un exemple de formule : « Je soussigné(e) m’engage, en qualité de caution, à payer à [identité du créancier] ce que lui doit [identité du débiteur] en cas de défaillance de celui-ci/celle-ci, en principal et accessoires (préciser tous les accessoires : intérêts contractuels, intérêts capitalisés, intérêts légaux, intérêts de retard, pénalités de retard, commissions, frais, majoration au titre de l’exigibilité anticipée, cotisations d’assurance, indemnités de déchéance et de recouvrement) dans la limite d’un montant de x euros (en lettres et en chiffres)».
L’idée du législateur est de bien faire comprendre au garant ses engagements et de s’assurer de son consentement. Sans cette mention, il peut parfaitement se dédire et ne pas payer les sommes dues. Avec le renforcement de la responsabilité du garant, les autorités espèrent réduire le nombre de contentieux et offrir de meilleures garanties aux bailleurs.
Caution simple ou solidaire ?
Dernière précision : le garant peut limiter l’étendue de son engagement, en optant soit pour une caution simple soit pour une caution solidaire. La caution simple ne peut être réclamée par le bailleur qu’en cas d’insolvabilité du locataire, une fois que toutes les démarches légales auront été épuisées.
En revanche, si la caution comporte une clause de solidarité, le propriétaire peut la réclamer au garant dès le premier euro de loyer impayé. S’il ne parvient pas à obtenir gain de cause auprès du garant, il pourra lui envoyer une lettre de mise en demeure, afin de déclencher une procédure devant le tribunal en vue d’obtenir la résiliation du bail et le recouvrement des sommes dues.