Vous avez trouvé la maison de vos rêves et vous êtes d’accord sur le prix avec le vendeur ? Parfait ! Maintenant, il faut signer la promesse de vente pour anticiper le véritable achat qui prendra plusieurs mois, le temps que le notaire s’occupe des formalités. La signature de la promesse de vente est une étape cruciale avec un certain nombre de subtilités. 

Promesse ou compromis de vente : quelles différences ?

La promesse de vente est un contrat par lequel le vendeur s’engage envers l’acquéreur à lui vendre son bien au prix sur lequel ils sont tombés d’accord. Mais seul le vendeur est contractuellement engagé et il ne peut plus proposer son bien à un autre acquéreur. L’acheteur, quant à lui, reste libre d’acheter ou non. En revanche, s’il décide de « lever l’option d’achat », il devra verser au vendeur une « indemnité d’immobilisation » : en général 10%  du prix de vente du bien.

Le compromis de vente est signé dans un second temps, et il s’agit bien cette fois-ci d’un engagement réciproque du vendeur et de l’acheteur. Juridiquement, le compromis vaut donc vente. Si l’un ou l’autre refuse de conclure la vente, un juge pourra l’obliger à le faire, avec dommages et intérêts à la clé. C’est ce qu’on appelle « une vente forcée ». 

Les clauses suspensives

La lecture de la promesse de vente peut vous sembler fastidieuse, mais certains points méritent une attention particulière. Vérifiez évidemment le prix de vente, mais aussi les clauses suspensives si vous êtes dans l’attente de l’obtention d’un crédit immobilier. Veillez à ce que le montant du prêt immobilier soit correct. Vérifiez aussi le délai qui vous est accordé pour faire votre demande de prêt et celui pour obtenir une réponse de la banque : ils doivent tous les deux apparaître. Si votre banque dit non, la vente n’aura pas lieu et ce sans aucun frais à votre charge. 

Si vous achetez un bien en copropriété, le vendeur doit obligatoirement joindre différents documents pour vous informer sur la copropriété (règlement de copropriété, PV d’AG, charges courantes, fonds de travaux…). Cela vous permet d’être informé sur l’état de l’immeuble et sur la situation financière de la copropriété, mais aussi sur les éventuels travaux d’envergure à voter…bon à savoir avant d’acheter !

Autre document fort utile : l’état hypothécaire délivré par le service de publicité foncière qui permet de s’assurer de la situation hypothécaire et de l’origine du bien. Si le vendeur n’est pas le véritable propriétaire, cela vous évitera de mauvaises surprises. 

Les diagnostics techniques, des documents indispensables 

Le vendeur doit aussi fournir des diagnostics techniques obligatoires au moment de la signature du compromis. Il devra les faire établir à ses frais auprès d’un organisme spécialisé. Le but est de permettre à l’acheteur de se protéger d’éventuels vices cachés et de faire jouer le délai de rétractation si besoin. En voici la liste : 

  • Le constat de risques d’exposition au plomb
  • L’état relatif à la présence ou l’absence d’amiante
  • L’état relatif à la présence de termites ou de mérules
  • L’état de l’installation antérieure de gaz et d’électricité 
  • Le diagnostic de performance énergétique
  • L’état des risques et pollutions (ERP)
  • Le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif

Etudiez très attentivement ces diagnostics pour bien évaluer l’ampleur des travaux à réaliser le cas échéant ou détecter d’éventuels vices.