Avec 1,2 million de transactions réalisées sur l’ensemble de la France, le marché immobilier de l’ancien a atteint des sommets en 2021, notamment grâce à des taux d’emprunt historiquement bas. C’est ce que révèle le bilan annuel publié par CENTURY 21. Explications et perspectives.

Le marché immobilier français ne s’est jamais aussi bien porté. Et il est probable que l’année 2021 restera dans les annales. “On n’a jamais connu quelque chose de comparable”, confirme Laurent Vimont, président de Century 21 France. En effet, les notaires ont recensé près de 1,2 million de transactions liées à l’achat et à la vente de biens immobiliers dans l’Hexagone. On dépasse même les chiffres de 2019, pourtant déjà classée année historique en nombre de transactions.

Mais les records ne s’arrêtent pas là. Car si le nombre de ventes a explosé, le prix moyen au mètre carré aussi. Il a atteint 2 355€/m2 pour les maisons (contre 1 952€/m2 en 2015) et 3 878€/m2 pour les appartements (contre 3 328€/m2 en 2014), soit la 7ème année consécutive de progression. Parallèlement, les montants moyens des transactions  immobilières enregistrent un nouveau record : 267 524€ pour les maisons (+7,7%) et 227 897€ pour les appartements (+ 5,6%). Conséquence directe de cette augmentation des prix, la durée moyenne des prêts s’allonge pour atteindre un peu plus de 21 ans. 

La pierre confirme son statut de valeur refuge 

Autre phénomène notable, l’investissement locatif n’a jamais autant séduit : il représente  désormais 30,2% des transactions en France, alors qu’il ne s’élevait qu’à 17,4% en 2014. “C’est une nouvelle preuve que la pierre est considérée comme une vraie valeur refuge dans un contexte d’incertitude sur les retraites et sur l’avenir en général. Particulièrement dans la capitale où l’investissement locatif représente 32,5 % des ventes, un nouveau record”, explique Laurent Vimont.

Ces transactions sont évidemment facilitées par les taux de crédit historiquement bas qui permettent d’emprunter plus facilement, incitant les ménages les plus modestes et les primo-accédants à sauter le pas de l’achat immobilier. De leur côté, les secundo accédants cherchent avant tout à “mieux vivre” en s’éloignant des hypercentres pour gagner de l’espace en intérieur comme en extérieur, souvent dans des agglomérations moyennes. 

A l’inverse, les prix toujours très élevés de la capitale (10 367€/m2 en moyenne en 2021) contraignent les acheteurs à réduire leurs prétentions : la surface moyenne des biens acquis  à Paris perd en effet 3,7 mètres carrés en un an, pour passer sous la barre des 50 mètres carrés. 

Quelles perspectives pour 2022 ? 

Ce dynamisme général de l’immobilier pourrait s’effriter légèrement en 2022. D’abord, parce qu’il y a peu de biens en réserve – beaucoup ont été vendus ces deux dernières années. Ensuite, à cause de la hausse des prix. “Les moins de 30 ans et les ouvriers vont avoir plus de difficultés à accéder aux prêts parce que les banques exigent des apports personnels de plus en plus importants”, souligne Laurent Vimont. 

Autre facteur qui pourrait ralentir l’activité : la croissance. “Si l’économie reste calme en 2022, cela pourrait entraîner une inflation importante et donc une augmentation des taux”, poursuit le dirigeant. 

Enfin, à plus long terme, les nouvelles dispositions du DPE (Diagnostic de performance énergétique – obligatoire dans tous les logements) pourraient détourner les investisseurs du secteur immobilier. En effet, pour lutter contre les “passoires thermiques” le gouvernement va interdire la location des logements très énergivores, ce qui concerne actuellement près de 90 000 biens. La mesure s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2023. De nouvelles exigences qui risquent de décourager certains investisseurs, entraînant une pénurie de logements sur le marché locatif.