Vous envisagez d’investir dans une résidence secondaire ou un bien à louer pour capitaliser votre épargne ? Voici ce qu’il vous faut savoir avant de vous lancer. 

Les résidences secondaires ont le vent en poupe depuis le début de la pandémie de Covid-19. Certains achètent des maisons de vacances ou de famille, d’autres encore anticipent leur futur lieu de villégiature à l’âge de la retraite. C’est un investissement important, il faut donc prendre le temps de réfléchir à l’utilisation que vous pourriez avoir d’un second logement (temps d’occupation à l’année, fiscalité, charges sur votre budget) et visiter un certain nombre de biens avant de vous décider. 

Que vous vouliez acheter une maison avec piscine dans le Luberon ou investir dans un T2 dans une ville universitaire, la première chose à savoir est qu’il ne faut jamais acheter un bien sans vous être rendu sur place. C’est le B.A-BA. 

Par ailleurs, souvenez-vous que l’acquisition d’une résidence secondaire sera très probablement plus coûteuse que votre premier achat. D’abord, parce que l’assurance habitation est souvent un peu plus chère, les assureurs estimant que les résidences secondaires sont davantage susceptibles d’être cambriolées. Par ailleurs, si les frais de notaire restent les mêmes (8% du prix de vente dans l’ancien, 4% dans le neuf), la fiscalité est bien différente. 

D’abord, vous devrez payer la taxe d’habitation : si celle-ci a presque disparu pour les résidences principales, elle reste en vigueur pour les résidences secondaires. L’addition peut se révéler salée, car de nombreuses communes littorales et touristiques appliquent une majoration sur la taxe d’habitation (et a fortiori sur la taxe foncière) des résidences secondaires. De même, en cas de revente, une taxe sur la plus-value immobilière (la différence entre le prix d’achat et le prix de revente) s’applique à tous les types de résidences secondaires, même si votre bien se situe à l’étranger. 

Dans le cas d’un investissement locatif, les loyers tirés de la mise en location de votre bien (sur le sol national ou à l’étranger) seront soumis à l’impôt sur le revenu. On parle alors de “revenus fonciers”.

Seule bonne nouvelle côté fiscal : la taxe sur les logements vacants et la redevance télé ne s’appliquent pas aux résidences secondaires si elles sont occupées plus de trois mois dans l’année. 

Des charges courantes incompressibles

Il est important d’évaluer les charges que représente la résidence secondaire à l’année. Bien sûr, il faudra compter un abonnement annuel pour l’électricité, l’assainissement et Internet. En montagne, notamment en hiver et dans un chalet ancien, il faudra parfois faire chauffer le logement plusieurs jours à l’avance pour le rendre habitable. 

Les façades des maisons en bord de mer devront également recevoir une attention particulière. En raison de la salinité de l’air, les bâtisses sont attaquées beaucoup plus rapidement par la corrosion. De même, elles sont plus facilement exposées aux intempéries et donc à des réparations (maillage de toiture, changement de fenêtres…). 

Autre poste de dépenses : le jardin. C’est peut-être ce qui vous coûtera le plus cher dans votre maison secondaire. En effet, il faut faire élaguer les arbres par des professionnels, tondre la pelouse pour éviter qu’elle soit infestée de mauvaises herbes et de parasites, entretenir l’incontournable piscine (système de protection, renouvellement de l’eau, nettoyage…). 

Dans le cas d’un investissement locatif, en tant que propriétaire, vous aurez des obligations vis-à-vis de votre locataire. La plupart des frais d’entretien seront à votre charge, comme : 

  • Les travaux d’entretien des parties communes (ascenseur, toit, façades, digicode, le local poubelles ou vélo) 
  • Les travaux d’amélioration de la performance énergétique comme la réparation de la chaudière ou la bonne isolation thermique des lieux
  • Les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal du logement (volets défectueux, robinetterie vétuste…)

La question du financement

Dans la très grande majorité des cas, acquérir une résidence secondaire signifie avoir recours à l’emprunt. Mais la loi interdit aux banques de prêter aux particuliers si leur taux d’endettement dépasse 33% de leurs revenus. Comment faire lorsque vous remboursez déjà l’achat d’une première propriété ? Dans un premier temps, le plus simple est de solder tous vos crédits “mineurs” (crédit à la consommation, achat de voiture…) et de réduire au maximum le capital restant dû sur votre résidence principale. L’idée est de montrer vos capacités de gestion et d’anticipation à l’organisme prêteur. 

Dans un second temps, tournez-vous vers le “regroupement de crédit” plutôt que vers la souscription d’un nouvel emprunt. Cela permet à la fois d’obtenir des prix intéressants dans un contexte où les taux d’intérêt ne font qu’augmenter, mais aussi une assurance emprunteur moins coûteuse.