Plutôt que de multiplier les achats isolés, l’investissement dans un immeuble complet peut se révéler particulièrement sûr et rentable en fonction des prix du marché de la localité choisie.
Tous ceux qui réalisent des investissements importants dans l’immobilier sont unanimes : il vaut mieux éviter de multiplier indéfiniment les achats d’appartements isolés. In fine, ces différents placements augmentent les risques de manière exponentielle, notamment en raison des obligations liées à la copropriété. A l’inverse, l’acquisition d’un immeuble complet est souvent comparée au Graal, car il s’agit d’un placement particulièrement sûr et rentable.
Mais de quoi parle-t-on exactement ? Lorsqu’un bâtiment de plusieurs étages est détenu par un seul et même propriétaire, il est désigné sous le terme d’immeuble de rapport. Cela inclut non seulement les appartements et les locaux commerciaux, mais également les parties communes, les caves, les garages, les combles, ou encore les parkings extérieurs. Par définition, l’immeuble de rapport s’oppose à la copropriété, dans laquelle les différents logements d’une même construction sont détenus par de multiples propriétaires. Très en vogue dans les grandes villes françaises au XIXe siècle, durant la révolution haussmannienne, l’immeuble de rapport est de moins en moins la norme depuis les Trente Glorieuses. En effet, c’est durant cette période que l’accès à la propriété s’est largement développé, essentiellement à travers la constitution de copropriétés.
Un excellent rendement locatif
Dans le cas d’un immeuble de rapport, chacun des lots est mis en location afin de générer des loyers réguliers, ce qui permet au propriétaire – personne physique ou morale – d’obtenir le meilleur rendement locatif possible. Un tel investissement donne également l’opportunité de répartir le risque locatif, de réaliser des économies d’échelle – par exemple en cas de travaux –, et d’éviter les tracasseries avec les autres copropriétaires. Par exemple, si l’on souhaite refaire le réseau de canalisation de l’immeuble ou y installer un ascenseur, la décision peut être prise rapidement, en évitant les débats sans fin.
Dernier avantage de taille, un immeuble de rapport constitue toujours un bien très liquide dans les zones tendues comme les centres-villes des grandes agglomérations. La demande y est si forte que le bien se vend rapidement, avec une belle plus-value.
Quelques précautions d’usage
Si l’achat d’un immeuble de rapport représente une option intéressante, il faut toutefois pouvoir endosser l’intégralité de la responsabilité financière du projet ce qui, on l’aura compris, est très loin d’être anodin. Ensuite, comme le propriétaire assume seul l’intégralité des charges, l’investissement peut également s’avérer moins enthousiasmant que prévu dans le cas d’un bâtiment nécessitant une série de travaux lourds, comme la réfection de la toiture ou la pose d’une double-vitrage.
Mais avant de se lancer dans un tel pari, il faut surtout choisir son emplacement avec soin. La localisation aura en effet un impact très important sur le montant des loyers, mais également sur son prix en cas de revente. Si l’investissement de départ est raisonnable dans une petite ville de province, il sera en revanche peut-être plus difficile de faire le plein de locataires dans les appartements, ou de louer le local commercial du rez-de-chaussée. Pour une rentabilisation maximale, l’idéal est donc d’acheter un immeuble de rapport dans une zone à forte demande locative (centre-ville, campus universitaire, quartier dynamique…).