Construire sa maison, le projet de toute une vie. Un rêve qu’il faut toutefois préparer soigneusement pour qu’il devienne réalité.
1. Bien choisir la localisation du terrain
Le terrain, c’est LA grande question à se poser avant de faire construire sa maison. Ou plus exactement : où se situe le terrain sur lequel j’aimerais construire ? Beaucoup rêvent d’un écrin de verdure, près de la nature et loin des grands carrefours. Mais il faut bien distinguer l’environnement de la localité, et se poser une multitude de questions : vais-je devoir prendre ma voiture pour aller acheter du pain ? Existe-t-il un réseau de transport urbain ? Y a-t-il une pharmacie ou une école à proximité ? A quelle distance se situe l’hôpital ? Le terrain se situe-t-il en zone blanche (où il y a très peu de débit Internet) ou en zone inondable ?
A l’inverse, un terrain implanté en ville pose d’autres interrogations. Comme la proximité des réseaux ferroviaires ou d’usines qui peuvent être sources de nuisances sonores et olfactives. Si le terrain se situe sur une voie passante, est-il clos de façon à ce qu’un enfant ou un animal puisse jouer dans le jardin en toute sécurité ? Il faut aussi s’assurer que la mairie n’envisage pas de préempter le terrain un jour pour y faire construire une maison de santé par exemple. Pour cela, vous pouvez demander un certificat d’urbanisme à la mairie.
2. Vérifier la constructibilité
En France, en matière d’urbanisme, le principe de constructibilité limitée s’applique. En clair, avant de construire quelque part, il faut nécessairement demander une autorisation. Pour un particulier, il faudra s’adresser à la mairie. En effet, la loi impose à chaque commune d’avoir dessiné un PLU (Plan local d’urbanisme) où les élus indiquent les règles à suivre en matière de construction (les hauteurs à respecter, les matériaux à utiliser…) et d’implantation géographique des habitations et des locaux commerciaux.
Ainsi, pour construire une maison, il faudra que votre terrain se situe dans une “zone urbaine” (lotissement ou terrain en diffus). Si le terrain se situe en “zone à urbaniser”, cela signifie que la construction n’est pas encore possible, mais qu’elle le sera un jour, quand des travaux de viabilisation auront été réalisés et qu’il y aura une demande suffisante. En revanche, les constructions en zone agricole et en zone naturelle sont extrêmement limitées.
3. Reconnaître le sous-sol
Le sous-sol est plein de richesses, mais il recèle aussi parfois des déconvenues. La qualité du sol d’un terrain est un aspect à ne pas négliger avant d’acheter. D’abord, au niveau des raccordements. Il faut s’assurer que le terrain a été viabilisé, c’est-à-dire qu’il a été rattaché au tout-à-l’égout mais aussi aux réseaux d’eau potable, de gaz de ville et d’électricité. Si n’est pas le cas et que vous devez effectuer ces opérations vous-mêmes, elles peuvent être extrêmement coûteuses : entre 5000€ et 15000€ selon l’accessibilité du terrain et sa proximité avec les réseaux publics préexistants.
Autre raison de s’intéresser au sous-sol : sa fiabilité et ses caractéristiques géologiques. Par exemple, les sols argileux sont bien plus tendres, il est donc plus facile d’y creuser des fondations. Mais ce sont aussi des sols plus propices aux glissements de terrain.
4. S’informer sur les servitudes de jouissance
C’est une vraie question sur laquelle se pencher avant d’acheter. On peut définir les servitudes de jouissance comme des limitations administratives au droit de propriété, c’est-à-dire que vous ne jouissez pas de tous vos droits habituels sur votre terrain. Par exemple, il peut exister un droit de passage sur votre terrain si celui de votre voisin est “enclavé”. Ou alors, vous ne pourrez pas nécessairement installer les fenêtres comme vous le souhaitez si elles offrent une vue plongeante sur son salon.
Pour s’assurer que le terrain que vous souhaitez acquérir est libre de toute servitude de jouissance, il faut en faire la demande auprès du service urbanisme de la mairie, en demandant un certificat d’urbanisme opérationnel gratuit.