Prêt-relais : à quoi faire attention ?
Le prêt-relais est un montage financier utilisé dans le cadre des opérations d’ « achat-revente ». En clair, il permet d’acheter directement un nouveau bien immobilier sans avoir besoin d’attendre de vendre le précédent. On vous explique tout !
Le prêt-relais évite de payer deux crédits en même temps, si la vente de votre premier logement prend un peu plus de temps que prévu. Mais il représente également des contraintes. Liste des points de vigilance.
Bien estimer le montant du prêt-relais : Le principe du prêt-relais est d’accorder une avance sur le prix de la future vente immobilière. Mais la banque ne prête qu’avec une marge de sécurité pour faire face aux éventuels risques. En général, elle n’accepte de financer que 70 à 80 % maximum de la valeur estimée du bien ou 90 % en cas de compromis de vente signé. Mais jamais 100%. Dans certains cas donc, l’acheteur devra donc recourir à un prêt complémentaire pour effectuer son achat. Ainsi, il est absolument essentiel d’estimer au juste prix le bien à vendre car cela aura une incidence sur le montant du prêt-relais. Pour cela, il est conseillé de faire appel à un professionnel de l’immobilier.
Un délai à respecter impérativement : Le prêt-relais, c’est deux ans maximum. Et pas un jour de plus ! Car il faut avoir remboursé la somme due. Au terme des 24 mois, si votre bien n’est pas vendu à cause d’un prix de vente trop élevé ou délais de signatures allongés, la banque pourra le saisir et le vendre aux enchères. Les dossiers de surendettement consécutifs à des prêts-relais échus sont fréquents à la Banque de France. Le phénomène pourrait d’ailleurs augmenter avec la pandémie actuelle, de nombreuses ventes ayant été beaucoup retardées malgré un marché de l’immobilier qui reste dynamique.
Des taux d’emprunt élevés : En fonction du financement (revenus, patrimoine, endettement…), le taux de prêt-relais pourra varier entre un taux intéressant ou très élevé. À la suite de nombreux abus, le législateur a décidé de plafonner le taux des prêts-relais applicable par les banques. Le taux d’usure est réactualisé tous les trimestres par la Banque de France. Plus de détails : ici.
Par exemple, en avril 2021, les taux d’emprunt des prêts-relais oscillent entre 0,8% et 1,9%, quand les taux d’emprunt « classiques » varient de 0,6% à 1,35%. Concrètement, un prêt relais de 100 000 € avec un taux d’intérêt de 1,20 % vous coûtera 100€ par mois en intérêts. Il est donc impératif de faire jouer la concurrence et de peaufiner son dossier de financement.
Bien entendu, il existe des alternatives aux prêts-relais. Les vendeurs peuvent par exemple demander une vente longue lors du compromis pour se laisser plusieurs mois afin de prendre le temps de vendre leur maison ou leur appartement.