Le dispositif d’investissement locatif Pinel va évoluer dès le 1er janvier 2023. Pour continuer à en bénéficier pleinement, les investisseurs devront désormais respecter des critères plus contraignants.

Le dispositif Pinel, c’est quoi ? 

Mis en place par la ministre du Logement Sylvia Pinel en 2015, il s’agit d’un dispositif fiscal qui permet aux investisseurs privés de bénéficier de réductions d’impôt pendant plusieurs années lorsqu’ils décident d’acheter un bien neuf (souvent sur plan) ou un bien ancien à rénover qui sera ensuite loué à un ménage aux revenus modestes. Sous le gouvernement Macron, le dispositif a été reconduit à l’identique jusque fin 2022, puis jusque fin 2024 avec le nouveau dispositif Pinel+.

Qui peut en bénéficier ? 

Le logement doit obligatoirement se trouver dans un immeuble collectif d’une zone dite “en tension” (A, A bis ou B1), c’est-à-dire où l’offre de logements est inférieure à la demande. Vous pouvez trouver les communes  concernées sur le simulateur officiel.

Ensuite, le propriétaire doit s’engager à ce que ses locataires ne dépassent pas un certain niveau de ressources. Par exemple, un couple vivant en zone A (villes littorales de la Côte d’Azur) ne doit pas gagner plus de 38 377€ par an pour pouvoir être locataire d’un logement loi Pinel.

Enfin, le propriétaire doit s’engager à respecter l’encadrement de son loyer selon un barème prédéfini par zone. Ainsi pour 2021, les plafonds de loyers mensuels (hors charges) sont fixés à :

  • 17,55 € par mètre carré pour la zone A bis
  • 13,04 € par mètre carré pour la zone A
  • 10,51€ par mètre carré pour la zone B1

Quels avantages fiscaux ? 

Actuellement, la loi Pinel permet d’obtenir une réduction d’impôt équivalente à 12%, 18% ou 21% de l’investissement total (dans la limite de 300 000€ et de 5 500€ par mètre carré), en fonction de la durée de location du bien acquis. Ces taux continueront de s’appliquer pour tous les investissements réalisés avant le 31 décembre 2022. 

Ce qui change à partir du 1er janvier 2023 

Les taux de défiscalisation seront plus faibles dès janvier 2023. 

La réduction s’élèvera à :

  • 10,5% (et non plus 12%) pour une location de 6 ans
  • 15% (et non plus 18%) pour une location de 9 ans
  • 17,5% (et non plus 21%) pour une location de 12 ans.

En 2024, la diminution de l’avantage fiscal s’accentuera encore :

  • 9% pour 6 ans de location
  • 12% pour 9 ans de location 
  • 14% pour 12 ans de location.

L’alternative du Pinel +

Bonne nouvelle cependant : dans le cadre du dispositif Pinel + annoncé récemment par le gouvernement, les taux actuels seront maintenus même après 2022 pour les “logements exemplaires sur le plan social et environnemental”, a précisé Emmanuelle Wargon, ministre en charge du Logement, par exemple ceux qui seront situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville. 

Les logements respectant des normes environnementales strictes continueront également de bénéficier des pourcentages actuels. A noter qu’elles seront plus exigeantes que celles édictées par la norme environnementale pour les logements neufs RE2020 (qui entrera en vigueur au 1er janvier 2022). Ces nouvelles normes devraient être précisées par la parution d’un décret ministériel avant la fin de l’année 2021. Attention : les logements éligibles au Pinel + devront également respecter des critères de qualité, à commencer par un accès extérieur systématique comme un balcon et une surface minimale. Un T1 devra faire au moins 28 m², un T2 45 m², un T3 62 m², un T4 79 m² et un T5 96 m². Les logements de plus de 3 pièces devront bénéficier en plus d’une double exposition.