Moins connu que la loi Pinel, le dispositif Denormandie est une aide fiscale accordée dans le cadre d’un investissement locatif dans l’ancien, pouvant atteindre 21% du prix du bien. Si l’offre est éminemment attractive, il faut répondre à de nombreux critères pour pouvoir en bénéficier. Explications.
Le dispositif Denormandie a été lancé par le gouvernement le 1er janvier 2019 avec un objectif simple : faciliter la rénovation du parc locatif privé par des particuliers afin de restaurer les immeubles de centre-ville dans des communes en perte de vitesse, tout en luttant contre l’insalubrité. Concrètement, le dispositif permet aux investisseurs privés qui souhaitent rénover puis louer leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans de bénéficier de déductions fiscales importantes.
Les aides sont calculées en fonction de la durée totale de l’opération : la réduction d’impôt atteint 12% du prix du bien pour six ans de location, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans. Par exemple, pour l’achat d’un bien de 160 000€ avec 40 000€ de travaux, l’aide sera de 33 600€ pour une location de douze ans, soit 2 800€ de déduction fiscale par an.
Des travaux, mais pas n’importe comment
Le système Denormandie est contraignant. Il impose des rénovations lourdes dans le logement proposé à la location : 25% de la somme totale investie pour l’acquisition doit être mobilisée pour les travaux. En-dessous de ce seuil minimal, aucune réduction d’impôt.
Les travaux doivent également répondre à certaines exigences. Ils doivent améliorer la performance énergétique du logement (changement de chaudière, isolation des combles…) et être réalisés par un professionnel certifié RGE (Reconnu garant pour l’environnement). Les travaux permettant la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables comme le sous-sol ou les combles sont également éligibles, comme ceux qui visent à créer des espaces de vie supplémentaires (construction d’une extension).
Des contraintes de lieu, de temps, et de ressources
Autre détail qui a son importance : le dispositif Denormandie ne s’applique pas uniformément sur le territoire. En effet, les biens éligibles à une aide doivent impérativement être localisés dans une des 222 communes moyennes appartenant au programme « Cœur de ville », comme Alès, Alençon ou Angoulême. Et ce uniquement pour les villes qui bénéficieront du label jusqu’au 31 décembre 2022. Passée cette date, si les travaux de rénovation n’ont pas démarré, les investisseurs ne pourront plus bénéficier des aides.
Enfin, pour bénéficier des réductions fiscales, le propriétaire des lieux doit s’engager à louer son bien à un prix raisonnable, en respectant certains plafonds de loyers et de ressources. Par exemple, si l’appartement ou la maison est louée à une personne vivant seule, ses ressources ne pourront pas excéder 37 508€ dans l’agglomération parisienne (zone A) et 27 515€ dans les territoires ruraux (zone C). Si le bien est loué à un couple avec deux enfants, leurs revenus ne pourront pas être supérieurs à 87 737€ en zone A et 53 344€ en zone C.