Toute propriété immobilière possède un niveau de loyer annuel théorique appelé valeur locative cadastrale, qui sert notamment au calcul de la taxe foncière. On vous explique tout.
C’est une notion assez méconnue, à laquelle la plupart des propriétaires se frottent en général pour la première fois lorsqu’ils envisagent de mettre en location leur bien immobilier. La valeur locative cadastrale d’un bien immobilier correspond au niveau de loyer annuel potentiel que le bien pourrait générer une fois loué. Elle est calculée forfaitairement, à partir des conditions du marché locatif de 1970 (1975 dans les départements et territoires d’Outre-Mer) pour les propriétés bâties, et de 1961 pour les propriétés non bâties. Elle est régulièrement mise à jour grâce à des coefficients forfaitaires d’actualisation et de revalorisation.
Une donnée essentielle
Aussi appelée « revenu cadastral », la valeur locative cadastrale constitue bien sûr un outil particulièrement utile aux professionnels du secteur de l’immobilier, qui y ont recours pour fixer le loyer d’un appartement ou d’une maison. Pour les propriétaires, elle sert aussi à déterminer le montant des charges qui pourront être déduites des revenus locatifs ou encore à déterminer son revenu cadastral au moment de sa simulation d’emprunt.
La valeur locative cadastrale est également l’une des bases du calcul de la taxe foncière. Elle est susceptible d’évoluer si les services administratifs concernés prennent connaissance de modifications apportées à un bien immobilier. Il peut s’agir d’un changement d’affectation du bien, d’un agrandissement de la surface habitable, de la réalisation de gros travaux, ou de la construction d’équipements supplémentaires (garage, une piscine, une véranda…) dans le cas d’une propriété bâtie.
Un calcul complexe
Pour déterminer la valeur locative cadastrale, l’administration se base sur la surface pondérée et sur le loyer moyen théorique au mètre carré fixé par la commune en fonction de différentes estimations. Concrètement, la surface pondérée est multipliée par le tarif au m2 local de référence.
Le détail du calcul est relativement complexe, car il existe différentes catégories au sein de chaque bien immobilier : à surface égale, un corridor ou une cave n’auront pas la même valeur qu’une salle à manger ou une chambre. L’administration prend également en compte des coefficients d’entretien ou d’équipements collectifs (ascenseur, garage à vélos…). L’évaluation du confort du logement est également un critère qui détermine la surface pondérée : présence ou non d’une baignoire, d’un poste de chauffage dans chaque pièce…
Les services administratifs sont les seuls habilités à établir le montant de la valeur locative cadastrale d’un bien immobilier de manière officielle. Pour obtenir cette information par voie légale, renseignez-vous auprès de l’Agence départementale d’information pour le logement (ADIL). Vous pouvez aussi trouver des données statistiques portant sur l’ensemble du marché en vous adressant à l’observatoire CLAMEUR, ou encore à l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) qui, comme son nom l’indique, se penche spécifiquement sur les biens immobiliers franciliens.