Vous souhaitez vous lancer dans la création d’une SCI ? Les atouts de la Société Civile Immobilière sont nombreux, notamment en termes de fiscalité et de succession. Quelques précisions afin d’aiguiller au mieux votre projet.

Commençons par un petit rappel : une SCI est une société composée d’au-moins deux personnes physiques ou morales qui décident d’acquérir et de gérer ensemble un bien immobilier. Les membres de la SCI sont appelés des « associés » : chacun d’entre eux récupère des parts sociales en contrepartie de son apport. Comme pour une copropriété classique, la SCI doit tenir une assemblée générale une fois par an avec un ordre du jour et un procès-verbal.

Une création très encadrée 

La création d’une SCI se fait en 4 étapes :

-Constitution du capital social, qui correspond à la somme des apports en nature (biens) ou en numéraire (argent) déposés par les associés. Le dépôt des fonds à la banque génère une attestation, indispensable pour procéder à l’immatriculation de la SCI.

-La rédaction des statuts, qui indiquent la dénomination sociale, la durée de vie de la SCI, le montant des apports au capital ou encore les compétences attribuées à chaque associé (la plupart des actes de gestion courante sont confiés à un ou plusieurs gérants). Il s’agit d’une étape importante : n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel du droit, avocat ou notaire. 

-La publication d’une annonce légale dans un journal spécialisé, au maximum un mois après la signature des statuts, sous peine de ne pas pouvoir immatriculer la société.

-L’immatriculation de la SCI au registre des commerces et des sociétés. Pour cette ultime étape, vous devez déposer votre dossier complet au greffe du tribunal de commerce. Une fois la SCI immatriculée, vous obtenez votre extrait Kbis ainsi qu’un numéro Siren. 

Un statut flexible

Les raisons de créer une Société Civile Immobilière sont nombreuses : ce statut juridique est très utile pour investir, gérer un patrimoine, ou encore organiser la transmission d’un bien immobilier (immeuble ou terrain).

Les membres d’une même famille peuvent par exemple créer une SCI pour gérer un immeuble qu’ils possèdent, afin d’éviter les conflits fréquents dus à l’indivision. En effet, en cas de décision de mise en location ou de vente d’un immeuble, l’unanimité n’est pas requise : chaque décision est adoptée s’il y a majorité des votes. 

Autre avantage : lorsqu’un associé souhaite sortir de la SCI, il lui suffit de vendre ses parts sociales. Cette procédure est rapide, éventuellement graduelle (on peut se séparer de ses parts petit à petit), et moins coûteuse que la transmission d’un bien immobilier. Dans l’hypothèse où un associé décède, la SCI détermine clairement les parts respectives de ses enfants, et les statuts précisent les décisions à prendre. Objectif : tout mettre à plat et éviter des blocages ou des situations floues lors de la gestion du bien.

Des avantages fiscaux 

Les revenus de votre SCI peuvent être imposés de deux façons différentes :

-l’impôt sur le revenu, appliqué par défaut,

-l’impôt sur les sociétés, sur option.

Si vous choisissez l’impôt sur le revenu, vous êtes imposé personnellement : votre société ne paie pas d’impôt sur ses résultats ni sur les plus-values dégagées en cas de cession du bien. 

Dans le cas de l’impôt sur les sociétés, toutes les charges engagées dans l’intérêt de la société sont déductibles (provisions pour charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt …). En revanche, vous vous exposez à une imposition plus importante lors de la cession de l’immeuble. 

Vous hésitez entre ces deux options ? Une analyse patrimoniale vous permettra d’arbitrer selon vos objectifs.