La levée d’option d’achat concrétise la cession d’un bien immobilier dans le cadre d’une promesse de vente, qui prend alors un caractère définitif.
Dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente ») d’un bien immobilier, le propriétaire s’engage auprès de l’acheteur à lui vendre son bien au prix négocié. En revanche, l’acheteur, lui, n’est pas engagé, il a posé une simple option sur l’acquisition (appartement, maison, local professionnel ou commercial…). Il dispose donc de deux choix : soit il lève l’option, soit il ne la lève pas et renonce à l’achat. La balle est donc dans le camp de l’acheteur, en échange d’une indemnité d’immobilisation versée au vendeur, qui peut atteindre 10% de la valeur marchande du bien.
Une option limitée dans le temps
Cette liberté dans la décision finale de l’acheteur est toutefois limitée dans le temps, selon un délai fixé par les deux parties lors de la signature de la promesse de vente, qui s’étend généralement de deux à trois mois. Durant cette période, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente, ni proposer le bien à un autre acquéreur. En revanche, une fois l’échéance dépassée, la promesse unilatérale de vente est considérée comme caduque et le vendeur retrouve sa pleine liberté de vendre à qui il souhaite.
S’il décide de lever l’option d’achat, l’acheteur s’engage à acheter le bien immobilier selon les modalités convenues avec le vendeur. Cette transaction prend alors un caractère définitif, avec une certification devant notaire, qui ne peut être annulée que dans des conditions très particulières, exceptionnelles, et restrictives.
Le cas où l’acheteur renonce
L’acheteur a aussi la possibilité de ne pas lever l’option d’achat. Il y existe alors deux cas de figure. Dans la première situation, l’acheteur fait valoir son droit de rétractation, qui doit être formulé de manière expresse dans les dix jours suivants la signature de la promesse de vente. La loi prévoit aussi une protection spécifique pour les particuliers appelée « condition suspensive d’obtention de crédit ». Elle est applicable dès qu’un établissement de crédit refuse à l’acheteur le prêt qui lui permettrait d’acquérir le bien immobilier. Dans la deuxième situation, l’acheteur renonce à la levée d’option d’achat de manière tacite, c’est-à-dire qu’il ne l’active pas avant la date butoir. Comme la promesse unilatérale de vente est devenue caduque, l’acheteur n’est plus tenu d’acquérir le bien immobilier. En revanche, il ne pourra pas récupérer l’indemnité d’immobilisation, qui servira à dédommager le vendeur.
Précisons enfin que dans le cas d’une promesse de vente dite « synallagmatique », qui s’apparente à un compromis de vente, la levée d’option d’achat n’existe pas. La grande différence, c’est donc que l’acheteur s’engage à réaliser la transaction, ce qui n’est pas le cas dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente. Néanmoins, dans les deux cas, il dispose d’un délai de 10 jours après la signature pendant lequel il peut revenir sur son engagement, par lettre recommandée.